Сколько стоит вилла на Бали? Цены по районам (2026)

Виллы с 2 спальнями: медианная запрашиваемая цена по районам

Это медианы цен на виллы и дома, выставленные на продажу на Ask Dalam. Цена лизхолда покупает оставшиеся годы аренды, а не землю.

«Мало данных» означает менее 10 объявлений. Мы оставляем эти ячейки пустыми, чтобы не публиковать цифру, которую могут исказить всего две-три виллы. Данные по Куте и Денпасару опираются всего на 12–14 объявлений по лизхолду, поэтому относитесь к ним как к ориентировочным.

Мы не сопоставляем медиану фрихолда и лизхолда в Нуса-Дуа. Объекты во фрихолд здесь представлены небольшой разнородной группой жилых домов, поэтому разрыв между двумя медианами говорит скорее о конкретных домах, случайно попавших в выборку, чем о разнице в типах прав на землю.

Виллы с 3 спальнями по районам

Среди районов, где есть не менее 20 объявлений о лизхолде, Табанан — самое доступное место для покупки виллы с 3 спальнями в лизхолд (5,2 млрд рупий, $289 502), а Переренан — самое дорогое (7,2 млрд рупий, $398 372).

По количеству спален на трёх крупнейших рынках

На Чангу, Улувату и Убуд приходится примерно три из четырёх вилл и домов на продажу, которые мы отслеживаем (5242 из 6906 на 1 октября).

В скобках указано количество объявлений. Для фрихолда переход от 2 к 4 спальням более чем удваивает медиану в Чангу и Улувату. Для лизхолда цены растут чуть медленнее: с IDR 4 млрд до 8,9B в Чангу и с IDR 4,3 млрд до 8,5B в Улувату.

Почему цены на лизхолд и фрихолд нельзя сравнивать напрямую

Цена лизхолда — это плата за годы, оставшиеся по договору аренды. Цена фрихолда — это плата за недвижимость без даты окончания. Эти две цифры отвечают на разные вопросы, поэтому их сопоставление говорит меньше, чем кажется.

Данные наглядно это подтверждают. Медианная цена виллы с 2 спальнями во фрихолд выше лизхолда в Чангу (IDR 5,3 млрд против 4B), но ниже его в Улувату (IDR 3,8 млрд против 4,3B) и Табанане (IDR 3,6 млрд против 4,2B). В Улувату и Табанане дома с 2 спальнями во фрихолд часто представляют собой постройки для местных жителей на небольших участках, поэтому их медиана ниже. Сравнивайте сопоставимое. Эти медианы описывают две совершенно разные группы недвижимости, а не один и тот же дом с двумя типами прав на землю.

Остаток срока аренды тоже различается по районам. Для вилл с 2 спальнями медианный остаток лизхолда составляет от 24 лет в Семиньяке и Переренане до 28 лет в Сануре. Четыре года при сроке аренды в 25 лет — это примерно шестая часть всего оплачиваемого времени. Если смотреть по виллам любого размера, медианный остаток аренды по районам варьируется от 24 лет в Семиньяке до 29 лет в Денпасаре.

При выборе между двумя объектами в лизхолд справедливее сравнивать цену, делённую на оставшиеся годы. Таблица для вариантов с 2 спальнями это иллюстрирует: в Сануре за виллу с 2 спальнями просят больше, чем в Переренане, однако в пересчёте на один год аренды Санур выходит дешевле (149 млн рупий против 185 млн рупий), поскольку здесь дольше срок договоров.

В каждом исследуемом районе большинство вилл на продажу предлагаются на условиях лизхолда: 86% в Чангу, 83% в Убуде и 75% в Улувату. Самая сбалансированная картина наблюдается в Нуса-Дуа — 54% лизхолда.

Кто может владеть тем или иным титулом, как работает продление и что нужно проверить в договоре аренды — вопросы юридические. Мы подробно разобрали их в руководстве Лизхолд против фрихолда на Бали, а в статье Налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали посчитали сопутствующие расходы помимо цены объекта.

О чём умалчивает медиана

Это запрашиваемые цены, а не финальные суммы сделок. Окончательная цена, о которой договаривается покупатель, нигде открыто не публикуется, поэтому мы не можем её показать.

Медиана не учитывает площадь. Вилла с 3 спальнями на крошечном участке и объект на большой территории попадают в одну и ту же ячейку. На страницах лизхолда мы приводим стоимость за квадратный метр строения: для лизхолда она составляет от 27,8 млн рупий в Денпасаре до 35,4 млн рупий в Сануре (среди районов, где есть не менее 20 объявлений с указанием площади застройки). Цену за квадратный метр земли мы не публикуем.

Уровень отделки и возраст здания здесь тоже не видны: новостройка и дом, требующий ремонта, учитываются одинаково. Разброс очень велик. Средняя половина объявлений о продаже вилл с 3 спальнями во фрихолд в Чангу находится в диапазоне от 5,8 млрд рупий до 12 млрд рупий (на основе 140 объявлений).

Кроме того, в медиане смешаны строящиеся объекты и готовое жильё. При покупке на этапе строительства (off-plan) всегда есть риски задержки или срыва сроков, которых нет у готовой виллы.

FAQ