Переизбыток недвижимости на Бали? Что показывают данные наших объявлений (2026)

Что мы можем и чего не можем измерить

Мы отслеживаем каждую виллу, выставленную на продажу или в аренду на сайтах недвижимости, сайтах агентств, а также в группах Facebook и Telegram, учитывая каждый объект строго один раз. Это позволяет видеть объём предложения, локации, запрашиваемые цены и формы владения.

Однако эти данные не показывают, что именно было продано, по какой цене и какова посуточная загрузка вилл. А ведь именно эти цифры необходимы для доказательства реального переизбытка предложения на рынке. Поэтому на этой странице нет прогнозов. Здесь показан текущий объём рынка, чтобы вы могли сопоставить его со своими планами.

Виллы на продажу и в аренду по районам

Рынок отчётливо делится на две группы. В Улувату, Табанане и Сануре на продажу предлагается больше вилл, чем сдаётся в аренду. Самый заметный перевес в Улувату: 1 963 объекта на продажу против 1 335 в аренду. В Сесехе и Переренане ситуация обратная: на каждую выставленную на продажу виллу приходится от 2,6 до 4,2 предложений аренды.

Ни та, ни другая картина сама по себе не свидетельствует о кризисе или дефиците. Высокое число продаж может означать вывод новых проектов, желание собственников зафиксировать прибыль или просто то, что всё больше продавцов размещают объявления онлайн.

«Новые за 7 дней» — это объекты, впервые замеченные нами за прошедшую неделю. При подключении нового источника его давние объявления могут отобразиться как новые, поэтому данные за одну неделю стоит воспринимать как общий ориентир, а не как устоявшийся тренд.

Большая часть объектов — лизхолд

Цена лизхолда — это плата за оставшиеся годы, и эти годы истекают независимо от того, сдана вилла или нет. Это имеет большее значение на перенасыщенном рынке, чем на спокойном. Цена за год лизхолда по районам: лизхолд против фрихолда на Бали.

Какое место занимают апартаменты

На странице каждого района по виллам на продажу есть блок «Что можно купить на ваш бюджет», где объявления сгруппированы по типам и формам владения в четырёх ценовых диапазонах. Если сложить три непересекающихся диапазона по всем 11 районам, получается следующая картина:

Апартаменты на Бали — это почти исключительно бюджетный сегмент. В категории до IDR 3 млрд они составляют почти четверть всех объявлений; в Чангу их доля достигает 28% из 542 объектов, а в Убуде — 31% из 117. Выше отметки в IDR 5 млрд они практически исчезают. Так что если и стоит опасаться избытка однотипного компактного жилья, конкурирующего за одних и тех же арендаторов, то эта проблема сосредоточена в нижней ценовой категории. Правила владения для каждого типа недвижимости: вилла, апартаменты или номер под управлением отельного бренда.

Что со строящейся недвижимостью (off-plan)?

Объявления на Ask Dalam сопровождаются метками «Off-plan» или «Готово», если об этом прямо заявляет продавец. Мы пока не публикуем общую долю объектов на этапе строительства: эта метка целиком зависит от описания продавца. Мы также не можем отслеживать фактические сроки сдачи и задержки. Пока такой возможности нет, относитесь с осторожностью к любым громким цифрам «недостроенного фонда», включая наши собственные. Риски и механизмы защиты покупателя: виллы на этапе строительства (off-plan) на Бали.

Законодательство и регулирование предложения

Это правила и официальные заявления, зафиксированные в документах, проверенные 30 сентября 2026. Ни одно из них не является прогнозом.

Правила в отношении сельскохозяйственных земель ограничивают места, где могут быть построены новые виллы. Кампания по лицензированию влияет на то, какие из существующих вилл могут принимать гостей на ночь. Ни то, ни другое пока не отражается на количестве объявлений, и мы сообщим, если это произойдёт. Правила краткосрочной аренды для покупателей: лицензия на краткосрочную аренду.

FAQ